Publicado por: Carlos García.
Tiempo aproximado de lectura es: 8-9 minutos.
Elegir bien a quien te representa puede ser la diferencia entre vender rápido y quedar en pausa por meses. La agencia correcta aporta precio realista, marketing efectivo, filtro de compradores y seguridad jurídica.
Resumen breve: compara tres propuestas con precio sustentado en comparables, plan de difusión verificable, honorarios y contrato claros (plazo, exclusividad, penalidades), tiempos estimados y referencias reales. Desconfía de promesas sin datos o comisiones “milagro” sin servicio.
Checklist rápido
Valuación con comparables recientes (no solo “intuición”).
Plan de difusión: portales, redes, video, base de compradores; quién paga fotos profesionales.
Comisión y plazo por escrito; condiciones de exclusividad.
Filtro de interesados: capacidad de pago, preaprobación, visitas agendadas con control.
Acompañamiento jurídico: estudio de títulos, minuta, cierre en notaría.
Reporte periódico de métricas (visitas, consultas, comentarios de las citas).
Casos de éxito en tu zona y tipo de inmueble.
Qué esperar de una buena agencia
Una inmobiliaria sólida no “publica y espera”: dirige el proceso.
Precio sustentado: informe de mercado con 3–6 comparables, ajuste por m², estado, piso, parqueadero y vista.
Marketing profesional: fotos y video de calidad, recorridos virtuales, plano si lo tienes, textos claros y anuncios segmentados.
Gestión de la demanda: base de compradores, CRM, respuesta rápida, coordinación de visitas en horarios de alta conversión.
Precalificación: validación de financiación o recursos antes de agendar segundas visitas.
Negociación: ofertas por escrito, contraofertas, manejo de contingencias.
Cierre seguro: estudio jurídico, minuta, acompañamiento hasta notaría y entrega.
Señal positiva: explican su flujo de trabajo con fechas y entregables (ej.: “día 1 fotos, día 3 publicación, día 10 primer reporte”).
Honorarios, contrato y plazos: lo que debe quedar por escrito
Comisión: en vivienda usada suele estar entre 3% y 5% + IVA, según ciudad, ticket y servicios incluidos.
Exclusividad: hay modelos abiertos y exclusivos. La exclusividad bien gestionada puede acelerar la venta si la agencia se compromete con marketing fuerte y plazos razonables (90–120 días).
Plazo: define duración y prórroga. Evita contratos indefinidos.
Penalidades: claridad sobre causales de terminación y costos si decides retirar el inmueble.
Gastos: quién paga fotos, videos, home staging o pauta. Muchas agencias los asumen si hay exclusividad.
Pregunta útil: ¿Qué harán en las primeras dos semanas para generar tracción y cómo reportarán resultados?
Marketing y alcance: preguntas que revelan su nivel
¿En qué portales publican y con qué planes (destacados, renovación de anuncio)?
¿Usan video o recorrido 360°?
¿Hacen pauta segmentada en redes o buscadores? ¿Con qué presupuesto y durante cuánto tiempo?
¿Tienen base de datos de compradores activos en tu zona?
¿Cómo redactan el título y la descripción para maximizar clics sin perder precisión?
¿Envían reporte con impresiones, clics, visitas y comentarios cada 7–14 días?
El marketing visible y medible es el que vende.
Experiencia local y casos de éxito
La especialización por microzona y tipología acelera resultados. Pide:
Direcciones (o nombres de conjuntos) donde hayan vendido en los últimos 6–12 meses.
Tiempo promedio en mercado y porcentaje de cierre respecto al precio de lista.
Contacto de clientes referenciables.
Si conocen administradores, notarios y dinámicas del barrio, resolverán trabas más rápido.
Seguridad jurídica y manejo documental
Una agencia seria debe:
Revisar certificado de tradición, afectaciones, hipotecas y patrimonio de familia.
Anticipar paz y salvos (administración, predial, valorización).
Apoyar la minuta y coordinar con la notaría.
Validar identidad y capacidad de pago del comprador.
Menos sorpresas = cierres más ágiles.
Señales de alerta (red flags)
Prometen un precio muy por encima del mercado sin sustento.
Comisión “regalada” pero sin plan de difusión ni reporte.
Piden firmar exclusividad larga sin obligaciones claras.
Demoran en responder o cambian el trato después de firmar.
No quieren mostrar métricas ni comparables.
Si algo no cuadra, mejor avanzar con otra opción.
Proceso recomendado para elegir (en 6 pasos)
Arma tu dossier: área, parqueaderos, administración, certificados recientes, mejoras realizadas.
Preselecciona 3 agencias con presencia real en tu zona.
Pide propuestas formales: precio sustentado, plan de difusión, comisión, plazo, modelo de reporte.
Entrevista: evalúa tiempos de respuesta, profesionalismo y compatibilidad de trabajo.
Verifica referencias y ventas recientes comparables.
Firma contrato claro y agenda el calendario de acciones y reportes.
¿Agencia, venta directa o empresa que compra al contado?
Agencia inmobiliaria
Ventaja: exposición amplia y negociación profesional.
Riesgo: tiempos más largos dependiendo del mercado y del precio inicial.
Venta por tu cuenta
Ventaja: ahorras comisión.
Riesgo: más tiempo, fraudes potenciales, desgaste y errores legales.
Empresa que compra directamente
Ventaja: velocidad y certeza (oferta en días, acompañamiento legal).
Riesgo: precio ligeramente menor al máximo de mercado a cambio de liquidez inmediata.
Elige según tu prioridad: maximizar precio vs. maximizar tiempo y seguridad.
Preguntas frecuentes
¿Qué comisión cobra una inmobiliaria en Colombia?
Usualmente entre 3% y 5% + IVA, según ciudad, tipo de inmueble y servicios (fotos pro, video, pauta).
¿La exclusividad es obligatoria para vender bien?
No, pero una exclusividad clara y corta (90–120 días) puede impulsar más inversión en marketing y dar mejores resultados.
¿Cuánto demoran en vender con agencia?
Depende del precio y la demanda del sector. Un inmueble bien valorado suele recibir ofertas en 15–45 días en mercados activos.
¿Cómo saber si el precio propuesto es realista?
Pide comparables con referencia verificable, fecha, m², piso, parqueaderos y estado. Si no hay datos, es solo promesa.
Mi opinión final
La mejor inmobiliaria para ti es la que sustenta el precio con datos, muestra un plan de difusión medible, filtra compradores, te reporta avances y te acompaña hasta notaría con seguridad jurídica. Compara propuestas, exige claridad contractual y elige a quien te inspire confianza y disciplina. Si tu prioridad es vender en el menor tiempo posible, evalúa también una compra directa con acompañamiento legal de inicio a fin.
